Когда доступная ипотека вернется в Россию: Брать сейчас или подождать снижения ?


Фото: en.newizv.ru

Ставки по рыночной ипотеке, превышающие 20% годовых, можно назвать запретительными для большинства россиян. Однако, несмотря на эти некомфортные условия, ипотечное кредитование продолжает пользоваться спросом.

Рассмотрим, когда же ипотечные ставки снизятся до более доступного уровня и стоит ли откладывать покупку жилья до этого момента.

Глава Сбербанка Герман Греф предсказал, что рынок ипотеки будет «болеть» около двух лет после отмены всеобщей льготной программы, которая произойдет 1 июля 2024 года. Пока его прогноз оправдывается — ситуация на ипотечном рынке продолжает ухудшаться. Помимо исчезновения льготной ипотеки, были ужесточены условия семейной ипотеки, а для IT-ипотеки сузили географию применения и повысили ставку.

Рыночная ипотека также демонстрирует неутешительные показатели. Если на момент отмены общей льготной программы средневзвешенная ставка составляла 16,87%, то к началу осени 2024 года она превысила 20% годовых, побив предыдущие рекорды. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в 18 из 20 крупнейших банков ставки по рыночным программам превысили 20%, а в двух достигли почти 22% годовых.

Несмотря на это, россияне продолжают брать ипотеку на таких некомфортных условиях. За август 2024 года было выдано 83 тыс. ипотечных кредитов на 189 млрд рублей, что на 27% меньше, чем в аналогичный период прошлого года, когда средневзвешенная рыночная ставка составляла 11,76%. В денежном выражении выдача сократилась на 43%. Тем не менее, эксперты отмечают, что доля продаж недвижимости без кредитных средств все равно значительно ниже, чем количество ипотечных сделок — для многих ипотека остается единственным способом улучшить жилищные условия или переехать в другой регион.

Аналитики считают, что для комфортного обслуживания ипотечного кредита ставка должна быть в 5 раз ниже текущей, то есть около 4% годовых. Однако такого уровня ставок рынок не видел даже в периоды минимальных значений — в лучшем случае они были вдвое выше. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), минимальная средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в последние годы наблюдалась в период с сентября 2020 года по март 2021 года, когда она составляла 8,20-8,21% годовых. В остальные периоды ставки были выше.

Эксперты сходятся во мнении, что ипотечные ставки вряд ли достигнут комфортного уровня в 4% в обозримом будущем. Однако они надеются, что рано или поздно ставка вернется хотя бы к психологически комфортному уровню в 10% годовых. По данным ОКБ, такие значения наблюдались в первой половине 2019 года и первом квартале 2022 года.

Чтобы предположить, когда ипотека подешевеет, специалисты ориентируются на прогноз Центробанка по ключевой ставке. Согласно последним данным, в 2025 году ключевая ставка, по ожиданиям ЦБ, будет находиться в диапазоне 14-16%, в 2026 году — 10-11%, а в 2027 году опустится до нейтрального уровня 7,5-8,5% годовых. Принято считать, что ключевая и ипотечные ставки отстоят друг от друга примерно на 2 процентных пункта, но на практике этот разрыв может колебаться от 0,3 до 4,25 п.п.

Таким образом, ориентируясь на прогноз ЦБ, можно предположить, что ипотечные ставки вернутся к комфортному уровню в 10% годовых не ранее 2026-2027 годов. Однако эксперты предупреждают, что ждать, что как только ключевая ставка станет 8%, ипотечная сразу опустится до 10%, не стоит — на практике разрыв между ними может быть больше.

В этой ситуации покупателям предлагают два варианта действий. Первый — купить квартиру прямо сейчас, взяв ипотеку на рыночных условиях, а затем, когда ставки снизятся, рефинансировать кредит. Второй — подождать снижения ставок и взять ипотеку уже по более низкой ставке, но при этом упустить возможность заселиться в новостройку на 3 года раньше. Расчеты показывают, что финансовая разница между этими стратегиями может составить 10,4-10,5% в пользу второго варианта. Однако каждый заемщик должен сам взвесить все «за» и «против» и выбрать оптимальный для себя вариант.