Греция. Культурные и юридические особенности сделок с недвижимостью

Наталья Циро Рува

Эксперт по релокации в Грецию, глава компании по вопросам иммиграции, инвестирования и недвижимости в Греции Hellas Consult Solutions (HCS)

Когда приняла решение переехать в Грецию, первое о чем задумалась — где я буду жить. Сначала я решила арендовать жилье и именно тогда я встретилась с первым риелтором в своей греческой жизни. В агентстве мне предложили несколько вариантов и я быстро согласилась на один из них. На тот момент мне было не до поисков, да и критериев особых не было — хотелось просто чистоты, уюта и хорошую цену. 

Когда сняла свою первую квартиру, начала присматриваться к жизни, к грекам, их менталитету. Начала изучать греческий язык, потому что без знания языка невозможно объяснить поведение людей, понять эту страну и полюбить ее. Через несколько лет, уже набравшись греческого опыта, изучив язык, некоторые законы и нюансы, решила купить квартиру. Тогда я еще не знала, как проходит процесс покупки недвижимости в Греции и наделала ошибок — отказалась от услуг адвоката, решив, что для сделки он мне не нужен. Нашла хорошую квартиру, пообщалась с собственником и внесла депозит. В итоге я потеряла свои деньги, а квартиру так и не купила: оказалось, что жилье принадлежало нескольким собственникам. Один из них взял задаток, а остальные не захотели продавать недвижимость. 

Это был мой опыт, за который я заплатила деньгами, но поняла, что если вы приехали из другой страны и покупаете недвижимость, ни в коем случае нельзя полагаться на свои знания и тот менталитет, который у нас есть. Поэтому уже на протяжении 15 лет моя миссия — помогать соотечественникам приобретать недвижимость в Греции. 

Вместе со знанием языка ко мне приходило и понимание менталитета этой страны. Например, для греков важно чувствовать себя свободным. Поэтому на них ни в коем случае нельзя давить или угрожать жалобами. В моей практике были случаи, когда русские клиенты были недовольны, что сделка продвигается медленно. Эти клиенты связались с адвокатом продавца и попытались надавить, сказав, что откажутся от сделки, если собственник не ускорится. Результат был очевидный — грек отказался от сделки. 

С греками нужно разговаривать, мягко и уважительно, используя ласковые слова. Например, если здороваюсь, то говорю «Доброе утро, сердце мое любимое!». Обязательно улыбаюсь, желаю доброго дня, а если это знакомый мне человек, то интересуюсь как семья и дети. Это не означает, что нотариус или адвокат мой любимый человек. Но эти ласковые слова в греческом языке обязательны. 

Есть еще несколько особенностей греческого менталитета. Например, неторопливость и привычка опаздывать. С этим невозможно бороться, нужно понять и принять. Или манера извлекать из всего пользу. Греки — торговцы. Они могут наобещать золотые горы, но не выполнить ничего, если нет документальных договоренностей. Поэтому любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Но с греками всегда можно договориться о скидке, убедить собственника продать по более низкой цене и сэкономленные деньги инвестировать. 

Отдельно хочу рассказать об отличиях и особенностях оформления сделок в Греции. 

Процедура оформления греческой недвижимости абсолютно отличается от того, к чему привыкли клиенты в России. 

В Греции сделка оплачивается напрямую собственнику или с помощью банковских чеков особой формы. А адвокат, получая по доверенности широкие полномочия, управляет банковским счетом клиента — открывает его, выписывает чеки для оплаты сделки и т. д. Гарантия порядочности и сохранности ваших средств — лицензия на осуществление адвокатской деятельности. 

Следует учитывать, что в Греции нет аналогов российским выпискам из ЕГРН, то есть нет сертификата государственного образца. Главный документ, подтверждающий право собственности — это договор купли-продажи, который хранится в архиве у нотариуса. Для сделок используются нотариально заверенные копии этого документа, а оригинал проверяет адвокат в рамках предпродажной проверки. 

Договор для сделки составляется на греческом языке и индивидуально для каждого клиента — нотариус с нуля пишет всю историю объекта. Если клиенты просят прислать «рыбу» документа, чтобы почитать, мы не можем этого сделать. Потому что договор готовится фактически накануне самого подписания.

Еще важно учитывать, что все документы, выпущенные на территории Российской Федерации или другой страны, не нужно переводить на родине. Принимаются только переводы, сделанные на территории Греческой Республики. Мы рекомендуем не тратить лишние деньги — вы все равно будете платить за греческих переводчиков и адвокатов, которые ставят печати о правильности перевода. 

Есть еще одно отличие греческой сделки — обязательное привлечение бухгалтера. Моих русских клиентов это очень удивляет. Но по греческому законодательству бухгалтер нужен, чтобы проконсультировать человека перед сделкой и помочь оформить налоговую декларацию. 

Выбирая риелтора для своих целей, обязательно уточняйте, сколько лет он живёт в Греции. Нужно искать человека, который действительно сможет вам помочь и хорошо разбирается в особенностях местного законодательства и менталитета, имеет связи и налаженные контакты с нужными вам специалистами. 

• Подружиться с драконом: что нужно знать для ведения бизнеса с Китаем Статьи от smi.today
• Как риелторы обманывают людей и что можно этому противопоставить? Статьи от smi.today
• 10 советов, как подать детям хороший пример Статьи от smi.today
• Как быстро добиться поставленной цели? Статьи от smi.today
• Как распознать неуверенных в себе людей Статьи от smi.today